viager

Viager : principe et fonctionnement

Le Viager est un système de vente encadré par la loi. Il permet à un propriétaire de vendre son bien immobilier tout en restant à vie dans son logement.

En quoi consiste le viager ?

Le contrat de Viager est un contrat à titre onéreux ayant un principe très simple : le propriétaire s’engage à vendre en viager son bien immobilier à un acquéreur qui s’engage en retour à lui verser une rente à vie et un bouquet. En clair, pour le propriétaire (crédirentier), la vente en viager consiste à recevoir une rente par mois jusqu’à son décès en contrepartie de la vente de son logement. Pour l’acquéreur (débirentier), elle consiste à acheter un bien immobilier sans avoir à verser la totalité du prix de vente du bien le jour de l’acquisition.

Il existe 3 différents types de contrats de viager.

  • Le viager occupé : c’est le plus répandu et il repose sur le fait que le crédirentier désire bénéficier d’un droit d’habitation et d’usage ou d’usufruit.
  • Le viager libre : le principe est que le crédirentier renonce au droit d’utiliser ou d’habiter le logement et que le débirentier est libre d’en disposer à sa guise.
  • Le viager à terme : ici, les deux parties s’entendent sur le nombre de mensualités de paiement limitées dans le temps. Le crédirentier perçoit une rente viagère plus élevée que celle du contrat de vente en viager occupé.

Ces contrats de viager contiennent obligatoirement 8 éléments, dont des clauses particulières.

Quelles sont les clauses du contrat de viager ?

Il faut en compter trois.

La clause résolutoire : protection du vendeur (crédirentier)

Dans le cas où l’acheteur ne respecte pas ses engagements, c’est-à-dire, s’il ne paie pas la rente et/ou le bouquet, le vendeur peut se retourner contre lui en utilisant cette clause. Elle permet au crédirentier donc de rompre le contrat de viager, de récupérer son bien et de conserver les rentes versées et le bouquet pour indemnisation. Dans ce cas, seuls les magistrats peuvent juger.

La clause de rachat : protection de l’acquéreur (débirentier)

Appelée clause de réquisition, elle permet de libérer l’acquéreur de toute obligation de versement de la rente, notamment si le vendeur vit plus longtemps que prévu par l’acquéreur. Si l’acheteur décide d’utiliser cette clause, il devra verser un montant correspondant à celui de la rente restante. Il peut solliciter un organisme particulier qui s’engagera à verser régulièrement ce montant à sa place.

La clause d’augmentation de la rente s’il y a une libération prématurée du bien immobilier

Dans le contrat de viager occupé, si le crédirentier renonce à son droit d’usage et d’habitation pour une raison ou une autre, cette clause incluse peut lui permettre de compenser la perte du bénéfice du logement.

La rente viagère et le bouquet : que comprendre ?

Non obligatoire, le bouquet est l’apport initial versé au crédirentier. Le montant du bouquet est estimé en fonction de la valeur du bien sûr le marché et un accord minimum entre les deux parties. Il faut noter ici que plus le montant du bouquet est élevé, plus la rente est faible.

La rente représente quant à elle la somme versée régulièrement par le débirentier au crédirentier. Le calcul du montant de la rente prend en compte certains facteurs : l’âge et le sexe du vendeur, la valeur du bien immobilier sur le marché, l’espérance de vie du crédirentier, la réversibilité ou non de la rente et le type de contrat viager signé.